Vie des affaires

Bail commercial

Bail annulé : le preneur ne doit aucune indemnité d’occupation si le local n’était pas utilisable

Aucun loyer, aucune indemnité d'occupation ne peuvent être réclamés au locataire si le local s'est avéré impropre à l'utilisation prévue au bail.

Un local se révèle impropre à se destination contractuelle

Un propriétaire consent à une entreprise un bail commercial sur un local. La destination prévue au bail est celle de « traiteur-restaurant-bar ».

Cependant, il s’avère que le réseau d'évacuation des eaux usées dans le local est très insuffisant et que le locataire ne peut donc pas y exercer l’activité contractuellement prévue.

Le locataire demande en justice l’annulation du bail et obtient gain de cause.

Aucune indemnité d'occupation ne peut être due

L'annulation du bail a pour effet de remettre le propriétaire et le locataire dans l'état où ils se trouvaient avant la signature du bail. Le propriétaire doit donc restituer au locataire le dépôt de garantie et il ne peut lui réclamer le paiement d'aucun loyer.

Cependant, le propriétaire présente une demande aux juges : il réclame la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d’occupation.

Les juges font droit à cette demande et condamnent le locataire à verser au propriétaire la somme de 37 000 € à titre d’indemnité d’occupation. Peu importe, précisent les juges, que le locataire n'ait pu exploiter les locaux pris à bail, cette condamnation est, selon eux, justifiée car le propriétaire a été privé de la jouissance de son bien jusqu'à la remise des clés.

Cette condamnation est censurée par la Cour de cassation. En effet, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Dès lors, si le locataire n'a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation.

Cass. civ., 3e ch., 3 novembre 2021, n° 20-16334